預測未來的辦法就是把它創造出來。

在很多人眼中，“趨勢”或許是一個無用詞匯，它無法對當下情形產生立竿見影的效果，個體的猜測于變幻莫測的恢弘世界面前更遑論精準。

然而，在這個“選擇與努力同樣重要”的時代，當眾者對市場明顯的變化麻木不仁、置之不理時，先覺者早已運籌帷幄，先發制人。于微小溝渠中，我們總能窺見潮水的動向。

回首2019，這一年，商業地產經歷了前所未有的不凡景象：消費分級、城市更新煥發出巨大的商業機遇；夜經濟、社區商業成為市場新寵；傳統百貨與新業態共融并生；5G商業、零售體驗層出不窮；Z世代、她經濟、銀發經濟、寵物經濟各占鰲頭……熱鬧之下，我們不禁要問，2020年，商業發展的新入口將會出現在何方？

并購重組，行業馬太效應加劇

2019年，甩掉包袱的地產玩家們重拾氣勢，又以新的姿態站到了起跑線上：無論是萬達的卷土重來，在各地豪擲約3700億元投資；還是凱德中國的騰轉挪移，出售20家購物中心后又大手筆收購新物業，借喘息之機，巨頭們都覓到了“柳暗花明又一村”。

優化、調整，并購、擴張，每年的地產圈上演著同樣戲碼，行業集中程度卻是愈來愈深。年內，大悅城控股完成重組，華潤多方合作持續圈地，龍湖加緊收并購業務，頭部企業繼續盤踞優勢，在有限市場加速瓜分。

經濟學家馬光遠預言房地產，“未來中國將只有20%的開發商活下來，80%的開發商都會死掉！”商業地產的聚合趨勢也將如此，一方面，多數商業地產開發商由住宅開發商拓展、轉化而來；另一方面，商業地產作為重資產行業，頭部企業已搶先占領藍海，十大主流房企購物中心開業家數和開業體量逐年走高，新玩家入局不易。2020年，隨著再度洗牌，商業地產行業馬太效應將更加顯現。

價值凸顯，商業分拆上市將成熱潮

近年，房地產市場調控密集，融資趨緊，市場壓力之下，商業板塊的潛在價值被重新審視并挖掘出來。此外，年內國家紛紛出臺了關于促進消費增長、品牌發展、商業建設、物流設施等的各項政策，積極推進國際消費中心城市建設，商業發展環境迎來空前利好。

以往，商業地產板塊往往作為住宅開發商的某一“附屬業務”存在，而今其獨立價值已不容忽視。2019年12月30日，寶龍地產旗下寶龍商業赴港上市，成為內地首家赴港上市的輕資產商業運營服務商。2020年伊始，萬達商管徹底剝離房地產業務，成為真正意義上的商業運營管理企業，并將最遲在2023年10月31日前完成上市。

業內人士分析，在房地產“白銀時代”，傳統房地產業務由于周遭原因受到低估，而商業管理與物業服務公司作為房地產衍生品同時具有房地產高速增長的紅利，受監管力度又比較小，能提供穩定的現金流，因此受到資本熱捧。

城市更新，非一線商業增長活躍

城市更新依然是一線城市發展的主要脈絡，伴隨北京市商務局“一店一策”升級改造方案，京內已有多家商業轉型升級：長安街矗立27年的賽特購物中心將定位高端；29歲的北京長安商場轉型升級為社區商業；北京百貨大樓打造了體驗場所“和平菓局”。此外，核心地段商改辦成風口，貴友大廈、三友商場、太陽宮愛琴海等都釋放出“或將改為寫字樓”的信號。

規模擴張方面，一線城市零售市場進一步向核心區外圍拓展；新一線土地出讓火熱，據統計，2019年杭州土地出讓收入達2646.4億元，居全國城市首位，遠超北上廣；此外，全國新開業商業項目中，二線城市持續高供應態勢，開業量幾乎占據半邊天；而隨著萬達繼續加碼下沉市場，22座萬達廣場首次進駐當地城市，三四線也成為商家競相布局之地。

新主力店，休閑場景漸占上風

作為購物中心的流量引擎和主要承租商，主力店的甄選可謂慎之又慎。不過，愛逛街的伙伴們可能會發現，以往百貨、商超、餐飲店等傳統業態為主力店的局面正在被打破，取而代之的是影城、電玩、KTV等新鮮、年輕的休閑場景，也是商場內消費熱度的三大業態。

據數據統計，目前120個標桿購物中心有92家引入了電影院，75家引入超市主力店，僅12家還在以傳統百貨為主力店。此外，更多商場還將奢侈品百貨、自有品牌納入主力店新寵。

可以預見，未來以體驗式、差異化等為著力點，能夠延長消費者停留時間、拉動關聯消費等的主力店將更受商場青睞。

“策展型新零售”，重新定義線下商業

馮侖曾言，今天的地產開發商正在逐步從“有錢人”向手藝人過渡，而空間價值的就是“手藝人”們苦練的一項技藝，地產商要學會講空間故事。